השקעת נדל״ן בקפריסין או באמירויות? ההבדלים שכל משקיע ישראלי צריך להכיר

קפריסין ואיחוד האמירויות הפכו לשני יעדים בולטים עבור ישראלים המחפשים השקעת נדל״ן מחוץ לישראל. בשניהם ניתן למצוא פרויקטים חדשים, דירות להשקעה, נכסים בשלבי בנייה ושוק שפונה באופן פעיל למשקיעים זרים.

אבל כאן פחות או יותר מסתיים הדמיון.

קפריסין והאמירויות הן שתי סביבות השקעה שונות מאוד מבחינת גודל השוק, אופי הביקוש, מחירי הכניסה, המטבע, מערכת הרישום, המרחק מישראל ואסטרטגיית ההשקעה.

לכן משקיע שמתלבט ביניהן לא צריך לשאול רק "איפה התשואה גבוהה יותר?", אלא להבין קודם איזה סוג של השקעה הוא מחפש.

האם ישראלים יכולים לרכוש נכס בקפריסין ובאמירויות?

כן, אך מנגנון הרכישה שונה.

בדובאי, משקיעים זרים יכולים לרכוש בעלות מלאה בנכסים באזורים שהוגדרו כאזורי Freehold. הרישום מתנהל באמצעות Dubai Land Department.

בקפריסין, רוכש ישראלי שאינו בעל אזרחות של מדינה באיחוד האירופי נחשב לרוכש ממדינה שלישית. לכן חלים עליו הכללים הנוגעים לקבלת אישור לרכישת מקרקעין.

לפי משרד הפנים הקפריסאי, ניתן לקבל אישור לרכישת עד שתי יחידות בהתאם לתנאים המוגדרים במדיניות.

כלומר, בשני היעדים ישראלים יכולים לרכוש נדל״ן, אבל אסור להניח שהליך הרכישה, המגבלות והזכויות זהים.

שוק גלובלי ענק מול שוק אירופי קטן יותר

דובאי היא מרכז בינלאומי שמושך משקיעים, חברות, עובדים ותושבים מכל העולם. היצע הנדל״ן גדול מאוד וכולל מגדלי מגורים, קהילות חדשות, וילות, דירות יוקרה ואלפי יחידות שנמכרות בשלבי Off-plan.

היתרון ברור: שוק גדול מאוד עם קהל בינלאומי.

כמות עצומה של פרויקטים חדשים פירושה גם תחרות משמעותית.

כאשר מגיע הרגע להשכיר או למכור את הדירה, הנכס שלכם עשוי להתחרות במספר גדול של נכסים חדשים באזור.

קפריסין היא שוק קטן בהרבה. לרנקה, לימסול וניקוסיה הן שווקים שונים, וגם אזורי התיירות כמו איה נאפה, פרוטראס, פרנרה ופראלימני מתנהגים אחרת זה מזה.

כאן בחירת המיקום המדויק מקבלת משקל משמעותי מאוד.

יתרון משמעותי של קפריסין למשקיע הישראלי: המרחק

יש נתון אחד שקשה להכניס לגיליון אקסל: הנגישות.

קפריסין קרובה מאוד לישראל. עבור בעל נכס שרוצה להגיע לראות פרויקט בבנייה, לבצע מסירה, לרהט דירה או להשתמש בה בעצמו, זה יתרון פרקטי.

למי שמחפש שילוב של השקעה, נופש ושימוש אישי תכוף, הקרבה של קפריסין יכולה להיות שיקול מרכזי.

דובאי נגישה מאוד מישראל, אך מדובר בסביבת השקעה אחרת: מטרופולין בינלאומי גדול מאוד עם קצב בנייה ופיתוח מהיר.

מה לגבי מחיר הדירה?

כאן צריך להיזהר מהשוואות פשטניות.

אי אפשר להשוות "מחיר דירה בדובאי" ל"מחיר דירה בקפריסין". גם בתוך כל אחד מהשווקים קיימים פערים עצומים.

לכן משקיע צריך להתחיל מתקציב.

השאלה הנכונה היא: מה בדיוק אני יכול לקנות בקפריסין ובדובאי באותו הון, ומה אני מקבל בכל אחת מהאפשרויות?

צריך להשוות שטח, מספר חדרים, איכות הבנייה, מיקום, מועד מסירה, דמי תחזוקה, אפשרויות השכרה והיצע מתחרה.

דירה מוכנה או רכישה על הנייר?

דובאי מזוהה מאוד עם שוק ה־Off-plan. פרויקטים נמכרים לעיתים בשלבים מוקדמים, עם תוכניות תשלום שנפרסות לאורך הבנייה ובמקרים מסוימים גם לאחר המסירה.

תוכנית תשלומים נוחה אינה הופכת פרויקט להשקעה טובה.

המשקיע תלוי ביזם, בהשלמת הפרויקט, באיכות הבנייה ובמצב השוק כאשר אלפי יחידות חדשות מגיעות למסירה.

גם בקפריסין ניתן לרכוש דירות ווילות בפרויקטים שנמצאים בבנייה. כאן חשוב במיוחד לבדוק את הקרקע, ההיתרים, הקבלן, חוזה המכר והליך הרישום העתידי של הנכס.

האירו מול הדירהם

בקפריסין הנדל״ן מתומחר באירו. באיחוד האמירויות העסקאות מתבצעות בדירהם, שמקושר לדולר האמריקאי.

למשקיע ישראלי שמחזיק את הונו בשקלים מדובר גם בהחלטה מטבעית.

גם אם מחיר הדירה במדינת היעד לא השתנה, התוצאה של המשקיע הישראלי בשקלים יכולה להשתנות.

אז מה למדנו בחלק הראשון?

קפריסין והאמירויות מאפשרות למשקיע הישראלי להיחשף לשוק נדל״ן בינלאומי, אבל הן עושות זאת בדרכים שונות.

דובאי מציעה שוק גדול, בינלאומי ודינמי מאוד. קפריסין מציעה שוק אירופי קטן יותר, קרוב מאוד לישראל ובעל מאפיינים שמתאימים גם לשילוב בין השקעה לנופש ומגורים.

אבל עדיין חסר נתון קריטי בהחלטה: כמה באמת עולה להחזיק את ההשקעה וכמה נשאר למשקיע.

המשך לקריאה

חלק 2 – מיסוי, משכנתאות, שכירות ועלויות: כמה באמת עולה להשקיע בקפריסין לעומת דובאי?