קפריסין או דובאי – טאבו, תושבות, מכירת הנכס ואיך לבחור את ההשקעה הנכונה

אחרי שהשווינו את השווקים ואת עלויות ההשקעה, נשאר החלק שמשקיעים רבים מגלים את החשיבות שלו רק לאחר הרכישה.

איך הנכס נרשם? מה קורה כאשר קונים דירה שעדיין נמצאת בבנייה? כמה קל למכור אותה בעתיד? ומה מקבלים מבחינת אפשרויות תושבות?

אלה פרמטרים שיכולים להיות חשובים לא פחות מהתשואה.

Title Deed בדובאי

בדובאי, Dubai Land Department מנהל את רישום זכויות המקרקעין.

בנכס גמור שנרשם במסגרת עסקת מכר, ניתן לקבל Electronic Title Deed כחלק מהליך הרישום.

בנכסי Off-plan קיימת מערכת רישום המיועדת לעסקאות בפרויקטים שטרם הושלמו.

המשקיע צריך להבין איזה סוג זכות הוא רוכש היום ומה יהיה תהליך הרישום עד להשלמת הנכס.

ומה קורה בקפריסין?

כאשר רוכשים דירה או וילה בפרויקט שנמצא בבנייה, לא תמיד קיים עדיין Title Deed נפרד ליחידה.

לכן חוזה המכר והפקדתו ב־Department of Lands and Surveys הם חלק מרכזי בהגנה על הרוכש.

מנגנון ה־Specific Performance נועד להגן על זכויותיו בתקופה שלפני העברת הבעלות הסופית.

ברכישת פרויקט חדש בקפריסין אסור להסתפק במשפט "הטאבו יגיע בהמשך". צריך להבין מהו מצב הקרקע, אילו שעבודים קיימים, מהו סטטוס הפרויקט ומה צריך לקרות עד להנפקת Title Deed נפרד.

תושבות באמצעות נדל״ן בקפריסין

קפריסין מציעה מסלול Immigration Permit למשקיעים ממדינות שלישיות.

במסלול הרלוונטי, אחת האפשרויות היא השקעה של לפחות €300,000 בבית או בדירה ברכישה ראשונה מחברת פיתוח, בתוספת VAT, לצד דרישות נוספות.

רכישת דירה ב־€300,000 אינה מעניקה אוטומטית תושבות.

הנכס הוא רק אחד מתנאי המסלול. קיימים תנאים נוספים שיש לעמוד בהם.

ומה לגבי האמירויות?

גם באיחוד האמירויות קיימים מסלולי תושבות הקשורים להשקעה ולבעלות בנדל״ן, בכפוף לסכומי השקעה ולתנאים המשתנים לפי המסלול.

בשני היעדים צריך להפריד בין השקעת נדל״ן טובה לבין תוכנית תושבות.

נכס לא צריך להפוך להשקעה כדאית רק בגלל האפשרות לקבל מעמד כלשהו.

ומה לגבי מכירת הנכס בעתיד?

דובאי היא שוק גדול מאוד עם קהל בינלאומי. זה יכול לתרום לנזילות.

אבל היקף הבנייה הגדול יוצר גם תחרות.

המתחרה של דירת יד שנייה בדובאי אינו בהכרח בעל דירה אחר. לפעמים המתחרה הוא הקבלן שמוכר את השלב הבא בפרויקט.

זו נקודה שצריך לבדוק כבר ברכישה.

מכירה בקפריסין

בקפריסין מדובר בשוק קטן יותר. לכן למיקרו־לוקיישן יש חשיבות עצומה.

דירה במיקום עם ביקוש מקומי, תיירותי או בינלאומי יכולה ליהנות מכמה סוגים של קונים.

לא קונים רק את הדירה. קונים גם את הסיכוי שמישהו אחר ירצה לקנות אותה מכם בעתיד.

ומה לגבי הסיכון?

לשני השווקים יש סיכונים, אבל הם אינם בהכרח אותם סיכונים.

בדובאי, משקיע בפרויקט Off-plan צריך לבחון את היזם, לוח המסירה, היצע עתידי באזור, Service Charges ומספר היחידות המתחרות.

בקפריסין, בפרויקט חדש חשוב לבדוק במיוחד את הקרקע, הרישום, ההיתרים, הקבלן, חוזה המכר והליך קבלת ה־Title Deed.

בשני השווקים צריך לבחון גם מימון, מטבע, ביקוש להשכרה ואסטרטגיית יציאה.

אז למי יכולה להתאים דובאי?

דובאי יכולה להיות מעניינת במיוחד למשקיע שמחפש שוק בינלאומי גדול, מגוון עצום של פרויקטים, סביבת מס מקומית אטרקטיבית, אפשרויות Off-plan מפותחות וחשיפה לעיר גלובלית שמושכת הון ואוכלוסייה בינלאומית.

אבל הוא צריך להיות מסוגל להתמודד עם שוק מהיר ותחרותי מאוד.

ולמי יכולה להתאים קפריסין?

קפריסין יכולה להתאים למשקיע שמחפש שוק אירופי, קרבה יוצאת דופן לישראל, אפשרות לשלב השקעה עם שימוש אישי או בית נופש, ונכס במדינה שקל יחסית להגיע אליה וללוות בה את ההשקעה מקרוב.

בחלק מהאזורים ניתן למצוא גם נקודות כניסה שונות לחלוטין מאלה של אזורי הפריים בדובאי.

טבלת החלטה למשקיע הישראלי

קרבה לישראל: יתרון משמעותי לקפריסין.

שוק בינלאומי גדול ומגוון פרויקטים: יתרון משמעותי לדובאי.

שילוב השקעה ובית נופש: יתרון לקפריסין באזורים המתאימים.

Off-plan: מפותח מאוד בדובאי וקיים גם בקפריסין.

תחרות בין פרויקטים: גבוהה במיוחד בדובאי ומשתנה לפי אזור בקפריסין.

השורה התחתונה: לא בוחרים מדינה, בוחרים עסקה

אין דבר כזה "דובאי היא השקעה טובה יותר" או "קפריסין היא השקעה טובה יותר".

יש נכס, מחיר, מיקום, יזם, מיסוי, הוצאות, מימון, ביקוש ואסטרטגיית יציאה.

דירה מצוינת בקפריסין שנרכשה במחיר נכון יכולה להיות השקעה טובה בהרבה מפרויקט בינוני בדובאי. ובאותה מידה, עסקה חזקה בדובאי יכולה להיות עדיפה על דירה בקפריסין שנרכשה במחיר גבוה מדי או באזור עם ביקוש חלש.

איך הייתי משווה שתי עסקאות בפועל?

מחיר הנכס → הון עצמי → מסים ואגרות → מימון → הוצאות שנתיות → שכירות נטו → תשואה נטו → מחיר מכירה אפשרי → מיסוי במכירה → סכום נטו למשקיע.

רק אחרי שממלאים את כל השורות אפשר להשוות.

זו הדרך להפוך החלטה שמבוססת על פרסומות, תמונות ותשואות ברוטו להחלטת השקעה אמיתית.

לסיכום הסדרה

דובאי מביאה לשולחן גודל, בינלאומיות, היצע עצום וסביבת מס מקומית אטרקטיבית.

קפריסין מביאה קרבה לישראל, מסגרת אירופית, שוק קטן ונגיש יותר ואפשרות מעניינת לשלב בין השקעה, נופש ושימוש אישי.

משקיע רציני צריך להתחיל לא מהשאלה "איפה כולם קונים עכשיו?", אלא משלוש שאלות: כמה כסף אני רוצה להשקיע? מה אני רוצה שהנכס יעשה עבורי? איך אני מתכנן לצאת מההשקעה בעוד מספר שנים?

התשובות לשלוש השאלות האלה חשובות יותר מכל טרנד נדל״ן.