קפריסין מול דובאי – מיסוי, משכנתאות, שכירות והעלות האמיתית של השקעת נדל״ן

בחלק הראשון השווינו בין אופי השווקים, אפשרויות הרכישה, המיקום, המטבע ושוק הפרויקטים החדשים.

עכשיו מגיעים למספרים.

מחיר הדירה שמופיע בפרסום הוא רק תחילת החישוב.

משקיע צריך לדעת כמה כסף יוצא מכיסו עד שהנכס רשום, מרוהט ומוכן להשכרה – וכמה כסף באמת נשאר לו לאחר ההוצאות.

מע״מ על דירה חדשה בקפריסין

בקפריסין, שיעור המע״מ הסטנדרטי הוא 19%.

קיים מסלול מע״מ מופחת בשיעור 5% עבור רכישה או בנייה של מקום מגורים עיקרי וקבוע, בכפוף לתנאי הזכאות.

ה־5% אינם "הנחה למשקיע זר". משקיע ישראלי שרוכש דירה לצורך השקעה והשכרה לא צריך להניח מראש שהוא זכאי לשיעור המופחת.

כאשר עסקת מקרקעין בקפריסין חייבת ב־VAT, לא נגבים Transfer Fees על אותה העברה בהתאם לכללים הרלוונטיים.

ומה קורה באמירויות?

רשות המסים הפדרלית באמירויות קובעת כי האספקה הראשונה של בניין מגורים חדש בתוך שלוש שנים מהשלמתו היא בשיעור VAT של 0%, ואספקות מגורים שלאחר מכן פטורות בדרך כלל ממע״מ.

מבחינת רכישת דירת מגורים חדשה, זה יכול ליצור יתרון מיסוי משמעותי לאמירויות בהשוואה לרכישת נכס חדש בקפריסין החייב ב־19% VAT.

אבל זה עדיין לא סוף החישוב.

בדובאי יש גם עלויות רישום

אחת הטעויות היא לחשוב שאם אין מס רכישה קלאסי, הרישום כמעט בחינם.

Dubai Land Department מפרסם בעסקת מכר עמלה של 2% מצד המוכר ו־2% מצד הקונה, כלומר 4% בסך הכול, לצד אגרות רישום ושירות נוספות.

"אין מס" אינו אומר "אין הוצאות רכישה".

ומה קורה כשמוכרים ברווח?

בקפריסין קיים Capital Gains Tax בשיעור 20% על הרווח החייב הנובע ממימוש מקרקעין בקפריסין, בכפוף לכללים, ניכויים ופטורים רלוונטיים.

באיחוד האמירויות הטיפול במשקיע פרטי שונה ויש להבחין בין השקעת נדל״ן אישית לבין פעילות עסקית שעשויה להיכנס למסגרת אחרת.

העובדה שמדינת היעד אינה גובה מס מסוים אינה אומרת שהמשקיע הישראלי פטור ממס בישראל.

משכנתא בקפריסין או בדובאי

בשני השווקים קיימות אפשרויות מימון.

בקפריסין פועלת מערכת בנקאית אירופית, ובנקים יכולים להעמיד מימון לרכישת נכס בהתאם למעמד הרוכש, הכנסותיו, הבטוחות ושווי הנכס.

גם בדובאי קיים שוק משכנתאות מפותח.

לא חותמים על לוח תשלומים של קבלן מתוך הנחה שהבנק יאשר את המימון אחר כך.

קודם בודקים את יכולת המימון ורק לאחר מכן בונים את העסקה.

תשואה משכירות: המספר בפרסום לא מספר את כל הסיפור

זה אולי הנושא שבו משקיעים עושים את הטעות הגדולה ביותר.

פרויקט מפרסם תשואה של 7%. אבל האם מדובר בברוטו או בנטו?

התשואה היחידה שמעניינת משקיע היא התשואה שנשארת לאחר ההוצאות הרלוונטיות.

צריך להפחית דמי ניהול, תחזוקה, ביטוח, תיקונים, תקופות ללא שוכר, עמלות חברת ניהול, ריהוט, Service Charges ובמקרה של השכרה קצרת טווח גם עלויות תפעול ועמלות פלטפורמות.

דמי ניהול בדובאי

בפרויקטים רבים בדובאי קיימים Service Charges עבור אחזקת הבניין והמתקנים המשותפים.

דירה שמייצרת שכר דירה גבוה אבל כרוכה בהוצאות שנתיות גבוהות אינה בהכרח השקעה טובה יותר.

לכן לפני רכישת דירה צריך לקבל את נתוני דמי השירות ולהכניס אותם לחישוב.

ומה לגבי קפריסין?

גם בקפריסין קיימות הוצאות ניהול ותחזוקה. בפרויקט הכולל בריכה, מעליות, גינות ושטחים משותפים יש בדרך כלל Common Expenses.

בנוסף, נכס שמיועד להשכרה לתיירים דורש ניהול, ניקיון, תחזוקה וטיפול באורחים.

תשואה גבוהה בחודשי הקיץ אינה בהכרח תשואה שנתית גבוהה.

אז איפה פוטנציאל התשואה גבוה יותר?

אי אפשר לתת תשובה רצינית ברמת המדינה.

מי שאומר "בדובאי מקבלים 8%" או "בקפריסין מקבלים 7%" בלי להציג נכס מסוים, מחיר רכישה והוצאות – מציג תמונה חלקית.

צריך להשוות שתי עסקאות אמיתיות.

עלות כוללת → הכנסה שנתית → הוצאות שנתיות → מסים → תשואה נטו → פוטנציאל מכירה.

ומה למדנו בחלק השני?

מבחינת מיסוי מקומי, האמירויות מציגות מספר יתרונות משמעותיים, במיוחד ברכישת נכסי מגורים חדשים.

קפריסין פועלת במסגרת אירופית אחרת, שבה VAT ומס רווח הון יכולים להיות חלק מהותי יותר מהחישוב.

מס נמוך אינו הופך לבדו נכס להשקעה טובה.

נותרה השאלה החשובה ביותר: איך הבעלות נרשמת, מה קורה בפרויקט שעדיין בבנייה, מה הסיכוי למכור את הדירה בעתיד ואיזה יעד מתאים לאיזה משקיע.

המשך לקריאה

חלק 3 – טאבו, תושבות, מכירה וסיכונים: למי מתאימה קפריסין ולמי דובאי?